各市房管局、房改辦、發(fā)展和改革委員會、國土資源局、物價局、人民銀行南京分行營業(yè)管理部、江蘇省各市中心支行：
　　現(xiàn)將《江蘇省經(jīng)濟適用住房管理實施細則》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

江蘇省經(jīng)濟適用住房管理實施細則

    第一章　總    則
　　第一條　為進一步規(guī)范全省經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易和管理行為，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔２００３〕１８號）、《建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房〔２００４〕７７號）精神，結(jié)合我省實際，制定本實施細則。
　　第二條　本實施細則所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。
　　第三條　在本省范圍內(nèi)，從事經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易，實施經(jīng)濟適用住房管理，應(yīng)當(dāng)遵守本實施細則。
　　笫四條　發(fā)展經(jīng)濟適用住房應(yīng)當(dāng)堅持以下原則：
　　（一）政府組織協(xié)調(diào)的原則。經(jīng)濟適用住房由市、縣人民政府負責(zé)統(tǒng)一組織實施。
　　（二）建設(shè)項目市場運作、控制成本的原則。政府組織的經(jīng)濟適用住房應(yīng)實行招投標選定項目法人，預(yù)先控制成本。
　　（三）總量控制原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)的比例一般為當(dāng)?shù)禺?dāng)年商品住房竣工面積的１０％左右，中低收入住房困難戶較多的市、縣（市），可適當(dāng)增加經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模。
　　（四）堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”和“保本微利、限價銷售、社會效益優(yōu)先”的原則。
　　（五）經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易、管理，應(yīng)當(dāng)堅持公開、公正、公平原則。
　　（六）屬地化管理原則。省級機關(guān)、直屬企事業(yè)單位、部屬企業(yè)及駐蘇部隊利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房，經(jīng)所屬主管部門及省發(fā)展改革委、省建設(shè)廳批準后，納入當(dāng)?shù)卣?jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃，進行統(tǒng)一管理。
　　（七）租售并舉原則。經(jīng)濟適用住房實行租售并舉，做到產(chǎn)權(quán)界定清晰，租售搭配合理。
　　笫五條　省建設(shè)廳負責(zé)全省經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，制定相關(guān)政策。
　　市、縣人民政府房改主管部門（以下簡稱“經(jīng)濟適用住房主管部門”）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟適用住房的實施和管理工作。
　　縣級以上人民政府發(fā)展和改革（計劃）、國土資源、規(guī)劃、價格行政主管部門和金融機構(gòu)根據(jù)分工，負責(zé)經(jīng)濟適用住房有關(guān)工作。
　　第二章　規(guī)劃和計劃管理
　　笫六條　省建設(shè)廳會同省發(fā)展改革委負責(zé)編制全省經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃。
　　第七條　市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門會同發(fā)展和改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、價格行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，負責(zé)編制當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房中長期發(fā)展規(guī)劃，報市、縣人民政府批準后實施。
　　各市、縣經(jīng)濟適用住房中長期發(fā)展規(guī)劃應(yīng)報省建設(shè)廳、省國土資源廳、省發(fā)展改革委備案。
　　第八條　市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門，根據(jù)經(jīng)濟適用住房中長期發(fā)展規(guī)劃建立住房項目庫，搞好項目儲備，為逐年滾動建設(shè)創(chuàng)造條件。
　　第九條　市、縣人民政府發(fā)展和改革（計劃）主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門、規(guī)劃、國土資源、價格主管部門，依據(jù)經(jīng)濟適用住房中長期發(fā)展規(guī)劃和項目儲備情況，編制經(jīng)濟適用住房年度投資計劃，審核項目用地規(guī)模，按照“優(yōu)先安排，專項使用”的原則，編制經(jīng)濟適用住房用地計劃。城市房屋拆遷安置用房，不屬于經(jīng)濟適用住房，不得占用經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目計劃。
　　第十條　市、縣人民政府國土資源主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟適用住房中長期發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，編制經(jīng)濟適用住房中長期用地規(guī)劃和年度用地計劃。
　　第十一條　經(jīng)濟適用住房按全省重點建設(shè)項目管理。
　　第三章　優(yōu)惠政策
　　第十二條　經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)按國家規(guī)定實行行政劃撥，也可以在預(yù)先合理確定銷售價格的前提下，采用“招拍掛”的方式供應(yīng)土地。嚴禁以經(jīng)濟適用住房名義變相進行商品房開發(fā)。
　　采取行政劃撥方式供地的經(jīng)濟適用住房，建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費一律減半征收。
　　經(jīng)濟適用住房銷售征收的營業(yè)稅按７０％返還給經(jīng)濟適用住房主管部門，納入城市住房保障發(fā)展資金，專項用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)。
　　市、縣人民政府可制定其他優(yōu)惠政策，相應(yīng)減免有關(guān)稅費。
　　第十三條　經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府承擔(dān)。
　　第十四條　經(jīng)濟適用住房開發(fā)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，貸款利率可下浮１０％。
　　第十五條　各商業(yè)銀行和住房公積金管理中心要向購買經(jīng)濟適用住房的個人優(yōu)先發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款或個人住房組合貸款。個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。
　　第十六條　職工可以提取本人及共同居住的房屋共有權(quán)直系親屬的住房公積金購買經(jīng)濟適用住房；可以用本人及共同居住的房屋共有權(quán)直系親屬繳存的住房公積金償還個人住房貸款。
　　第四章　開發(fā)建設(shè)
　　第十七條　經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目實行招標制。各市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門負責(zé)經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目的招投標，擇優(yōu)選擇開發(fā)單位。經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)單位必須具有房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門頒發(fā)的相應(yīng)的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，以及相應(yīng)的資本金和良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。
　　第十八條　經(jīng)濟適用住房的規(guī)劃設(shè)計、施工、建設(shè)監(jiān)理、材料供應(yīng)、物業(yè)管理均實行公開招投標，并按規(guī)定簽訂招投標合同。
　　第十九條　經(jīng)濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房建筑面積為７５～８５平方米，小套住房建筑面積為５５～６５平方米，高層、小高層建筑可以適當(dāng)放寬面積標準，但每種套型增加的建筑面積不得超過１０平方米。各市、縣可根據(jù)本地居民收入和居住水平等因素，合理確定經(jīng)濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例，并嚴格進行管理。
　　第二十條　經(jīng)濟適用住房的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案。
　　第二十一條　經(jīng)濟適用住房要嚴格執(zhí)行國家建設(shè)標準和技術(shù)規(guī)范，積極推廣先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，實現(xiàn)住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)的整體水平。
　　第二十二條　經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)單位對其開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房工程質(zhì)量負最終責(zé)任。
　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向買受人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，并承擔(dān)保修責(zé)任。
　　第二十三條　經(jīng)濟適用住房裝修應(yīng)按照基本設(shè)施具備，能夠滿足住房日常生活需要，標準不得超過普通住宅的規(guī)定，具體辦法由各市、縣根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定制定。
　　第五章　銷售價格和租金標準
　　第二十四條　經(jīng)濟適用住房的銷售價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。
　　（一）開發(fā)成本
　　１.按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。
　　２.開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。
　　３.列入施工圖預(yù)（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。
　　４.在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。
　　５.管理費按照不超過本條（一）項１至４目費用之和的２％計算。
　　６.貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。
　　７.行政事業(yè)性收費按照有關(guān)規(guī)定減半計收。
　　（二）稅金
　　依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。
　　（三）利潤
　　按照不超過本條（一）項１至４目費用之和的３％計算。
　　第二十五條　市、縣（市）人民政府可以安排專項計劃用于建設(shè)出租的經(jīng)濟適用住房，向符合經(jīng)濟適用住房保障對象，又無力購買經(jīng)濟適用住房的低收入住房困難家庭租賃。租金標準在綜合考慮建設(shè)、管理成本和不高于３％利潤的基礎(chǔ)上確定。出租人應(yīng)當(dāng)履行管理職能。
　　第二十六條　經(jīng)濟適用住房的銷售價格和租金標準由市、縣人民政府價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門確定，并向社會公布。經(jīng)濟適用住房銷售與出租實行明碼標價制度，不得在標示價格和租金之外，收取未標明的費用。
　　第二十七條　中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房，應(yīng)將原已享受房改的住房面積與購買經(jīng)濟適用住房面積合并計算，在房改控制面積標準內(nèi)的，實行經(jīng)濟適用住房價格；超出部分的價格由當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門參照同地段商品房的平均價格水平予以核定。經(jīng)濟適用住房超過面積控制標準部分的差價款，由經(jīng)濟適用住房主管部門收回，納入城市住房保障發(fā)展資金，專項用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)。
　　第六章　銷售和承租對象
　　第二十八條　經(jīng)濟適用住房的銷售對象是指具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）的無房或住房未達標的中低收入家庭，其中優(yōu)先出售給低收入家庭的無房或住房困難戶。
　　經(jīng)濟適用住房的承租對象是指具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、符合經(jīng)濟適用住房保障對象且無力購買經(jīng)濟適用住房的低收入家庭。
　　中等偏低收入家庭是指家庭人均年收入低于當(dāng)?shù)厣弦荒甓嚷毠て骄べY年收入８０％的家庭。職工平均工資年收入以統(tǒng)計部門公布的數(shù)字為準（下同）。
　　低收入家庭是指家庭人均年收入在當(dāng)?shù)厣弦荒甓嚷毠て骄べY年收入６０％以下的家庭。
　　無房戶是指沒有承租或按房改政策購買過公有住房，沒有購買過經(jīng)濟適用住房、安居工程房、解困房，沒有參加過集資建房和沒有得到單位資助購建住房的家庭。
　　各市、縣人民政府可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，合理確定經(jīng)濟適用住房保障的對象，并向社會公布。各地可根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展情況，適時調(diào)整經(jīng)濟適用住房的購買和承租對象，對于未參加過住房實物分配或面積未達標的老職工、軍隊轉(zhuǎn)業(yè)人員，可以按不超過職工現(xiàn)行享受標準供應(yīng)經(jīng)濟適用住房。
　　第二十九條　購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。申請人持戶口本、收入證明、住房證明等，向當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房主管部門提出申請；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房主管部門進行審核，符合條件的，予以公示；經(jīng)公示無異后，發(fā)放統(tǒng)一的經(jīng)濟適用住房準購證，準購證應(yīng)注明購買的優(yōu)惠面積。
　　第七章　物業(yè)管理
　　第三十條　經(jīng)濟適用住房建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)階段必須為物業(yè)管理創(chuàng)造必要條件，小區(qū)要按照國家和省《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，實行物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標確定。
　　第三十一條　購買或承租經(jīng)濟適用住房的居民，應(yīng)按時交納物業(yè)管理費用。購買經(jīng)濟適用住房的居民要按規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后的共用部位、共用設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第八章　產(chǎn)權(quán)登記和上市交易
　　第三十二條　居民購買經(jīng)濟適用住房后，按規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時，土地使用證上注明“劃撥土地”，房屋所有權(quán)證加蓋“經(jīng)濟適用住房”印章，并注明以經(jīng)濟適用住房價格和參照商品房價格購買的面積。承租經(jīng)濟適用住房按有關(guān)規(guī)定簽訂房屋租賃合約。
　　第三十三條　經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證５年后，方可按市場評估價上市出售；出售時，按屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的５０％向政府交納土地出讓金等收益，并由當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房主管部門代收，納入城市住房保障發(fā)展資金管理，專項用于城市住房保障。參照商品房價格購買的面積免征收益。
　　個人在未向政府補繳收益前，不得私下轉(zhuǎn)讓所購經(jīng)濟適用住房，不得將購買的經(jīng)濟適用住房用于出租經(jīng)營。
　　第三十四條　經(jīng)濟適用住房每戶限購１套，購買人以市場價出售經(jīng)濟適用住房后，不得再購買經(jīng)濟適用住房。
　　第九章　集資建房和合作建房
　　第三十五條　集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃進行統(tǒng)一管理，其建設(shè)標準、優(yōu)惠政策、上市交易的條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟適用住房有關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行。
　　第三十六條　集資、合作建房一般為住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)。
　　集資、合作建房只能利用單位自有存量土地，不得購買土地進行集資、合作建房。
　　第三十七條　集資、合作建房的對象為本單位的無房戶和住房困難戶。凡已按房改政策購買過公有住房、經(jīng)濟適用住房或參加過集資、合作建房的家庭，不得再次參加集資、合作建房。
　　嚴禁任何單位借集資、合作建房的名義，變相進行實物分配或商品房開發(fā)。
　　第三十八條　向職工或社員收取的集資、合作建房資金實行專戶儲存，由經(jīng)濟適用住房主管部門進行監(jiān)督管理。
　　第三十九條　集資、合作建房單位只允許按規(guī)定收取管理費，不得有利潤。
　　第四十條　市、縣人民政府可根據(jù)本地實際情況，確定集資、合作建房的建設(shè)規(guī)模。
　　第十章　監(jiān)督管理
　　第四十一條　各有關(guān)部門對經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易中違法違紀行為進行查處：
　　發(fā)展和改革（計劃）主管部門對違反經(jīng)濟適用住房計劃的違法行為進行處罰。
　　國土資源主管部門對擅自改變經(jīng)濟適用住房或集資、合作建房用地用途的違法行為進行處罰。
　　價格主管部門對擅自改變經(jīng)濟適用住房或集資、合作建房銷售價格、經(jīng)濟適用住房租金標準的違法行為進行處罰。
　　經(jīng)濟適用住房主管部門對建設(shè)單位擅自向不符合條件的家庭出售、出租經(jīng)濟適用住房或集資、合作建房的，責(zé)令建設(shè)單位限期收回；不能收回的由建設(shè)單位補交與同地段商品房的差價。
　　第四十二條　經(jīng)濟適用住房主管部門對弄虛作假，騙購經(jīng)濟適用住房或集資、合作建房的個人，追回已購住房或由購房人按市場價補交購房款，并責(zé)成所在單位給予行政處分；對出具虛假證明的單位，提請有關(guān)部門追究單位主要領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人的責(zé)任。
　　第十一章　附　　則
　　第四十三條　本實施細則由省建設(shè)廳會同省發(fā)展改革委、國土資源廳、物價局、人民銀行南京分行負責(zé)解釋。
　　第四十四條　各市、縣（市）人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門會同發(fā)展和改革、國土資源、價格、金融行政主管部門根據(jù)本實施細則，可以制定具體的實施辦法。
　　第四十五條　本實施細則自發(fā)布之日起施行。