省物價局省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)

　　　　　　　　　　　　　　　江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知

　　　　　　　　　　　　　　　蘇價服〔2010〕12號  2010年1月4日

各市、縣物價局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（房產(chǎn)局）：

　　為了促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序地發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家，省法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，我們在充分調(diào)研和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，對原《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)行了修改、補(bǔ)充和完善，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

　　第一條 為了促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《民法通則》《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對各類物業(yè)實(shí)施管理提供服務(wù)的收費(fèi)行為。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　第四條 政府提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

　　第五條 省價格主管部門會同省物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策和原則，監(jiān)督檢查和規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

　　市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本，法定稅費(fèi)和合理利潤確定。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價。

　　非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)等實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。非普通住宅的政策界定由各地制定。

　　第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)，由各市、縣價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)成本等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)等級收費(fèi)基準(zhǔn)價和分項目收費(fèi)基準(zhǔn)價及浮動幅度，并適時調(diào)整和每年公布。暫無條件制定物業(yè)公共服務(wù)分項目收費(fèi)基準(zhǔn)價的，可制定等級收費(fèi)基準(zhǔn)價，逐步向分項目收費(fèi)基準(zhǔn)價過渡。

　　第九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)競爭方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向價格主管部門備案。

　　前期物業(yè)管理階段，住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)。

　　業(yè)主大會尚未成立，住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因成本變化等因素需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取公開方式，征詢業(yè)主意見，經(jīng)當(dāng)?shù)貎r格主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同價格主管部門，加強(qiáng)對招投標(biāo)價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。

　　第十條 業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以在當(dāng)?shù)貎r格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　第十一條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　各級價格、物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

　　第十三條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用、合理利潤以及法定稅費(fèi)組成。

　　第十四條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，合理、公開分?jǐn)偅唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會尚未成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用和約定方式向業(yè)主合理分?jǐn)偂?BR>
　　第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋登記簿記載的建筑面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同約定分期預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。

　　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時間。

　　第十六條 納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定規(guī)定交納。

　　因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)70％。具體可由當(dāng)?shù)貎r格會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

　　物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

　　第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、二次供水運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、集中供熱運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)等，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定相應(yīng)的收費(fèi)管理辦法。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)的費(fèi)用，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定統(tǒng)一的裝飾裝修服務(wù)費(fèi)或相應(yīng)服務(wù)項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在公共、或共有、或共用車場（庫）特定空間停放汽車的收費(fèi)，應(yīng)區(qū)別物業(yè)類型、專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素計收。其中專有車位（庫），應(yīng)交納停放服務(wù)費(fèi)；用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納停放服務(wù)費(fèi)的，從其約定，出租人負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　汽車停放服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依物業(yè)服務(wù)合同收取。停放服務(wù)費(fèi)可以按車位（庫）數(shù)量計收，也可以按登記的產(chǎn)權(quán)面積計收。

　　具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各地價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

　　業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后，按30％用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70％納入住宅專項維修資金。業(yè)主大會成立后，可以參照價格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，收益按業(yè)主大會決定并合同約定使用。

　　第十九條 物業(yè)管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。

　　第二十條 各級價格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總體水平時，應(yīng)以物業(yè)公共服務(wù)所需社會平均成本為基礎(chǔ)測算，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會各界的意見。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半年（或財務(wù)年度）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收支、利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收益和支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人、價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

　　實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建賬，按照服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。

　　實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計，審計費(fèi)用的承擔(dān)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第二十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同逾期不交納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十六條 各級政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十七條 各地可依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法。

　　第二十八條 本辦法由江蘇省物價局會同江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十九條 本辦法自2010年4月1日起執(zhí)行，蘇價服〔2004〕383號文件同時廢止。